江北新区、各区（园区）建设主管部门，各有关单位：

为加强住宅工程质量管理，落实参建各方主体质量责任，提高住宅工程质量水平，根据住房和城乡建设部《关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知》（建质〔2009〕291号）、《关于落实建设单位工程质量首要责任的通知》（建质规〔2020〕9号），以及国家和省有关工程质量技术标准等，结合我市实际，市城乡建设委员会拟定了《南京市住宅工程质量分户验收管理办法》，现印发你们，望认真遵照执行。

南京市城乡建设委员会

                                2021年5月31日

南京市住宅工程质量分户验收管理办法

第一条 为加强住宅工程质量管理，落实参建各方主体质量责任，提高住宅工程质量水平，根据住房和城乡建设部《关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知》（建质〔2009〕291号）、《关于落实建设单位工程质量首要责任的通知》（建质规〔2020〕9号），以及国家和省有关工程质量技术标准等，结合本市实际，制定本办法。

第二条 在本市行政区域内新建、改建、扩建的住宅工程质量分户验收（以下简称分户验收），以及相关监督管理活动，适用本办法。

第三条 南京市城乡建设委员会是本市分户验收工作的行政主管部门，负责本市分户验收的综合监督管理；江北新区、各区（园区）建设行政主管部门，按照职责分工，负责管辖范围内分户验收的监督管理工作。建设工程质量监督机构（以下简称监督机构）根据职责分工，具体实施分户验收日常监督管理工作。

第四条 建设单位承担住宅工程质量的首要责任，是分户验收的第一责任主体，负责组织实施分户验收和质量问题处理。勘察、设计、施工、监理等单位对住宅工程质量依法承担相应责任。

第五条分户验收包括户内验收和公共部位验收：

（一）户内验收内容包括：

1.楼地面、墙面和顶棚质量；

2.门窗工程质量；

3.栏杆、护栏质量；

4.防水工程质量；

5.室内空间尺寸；

6.给水排水工程质量；

7.电气工程质量；

8.建筑节能工程质量；

9.按照有关规定、技术标准，应当验收的其他内容。

全装修住宅工程户内验收除对上述项目进行交接验收外，还应包括工程涉及的吊顶工程、墙饰面工程、楼地面饰面工程、细部工程、采暖工程、厨房工程、卫浴工程、通风与空调工程、智能化工程、室内防火工程、室内环境质量等。

（二）公共部位验收内容包括：

屋面、外墙面工程，楼（电）梯、通道、地下室工程等质量。

第六条 分户验收应具备以下条件：

（一）已完成设计和工程合同约定的各项内容；

（二）主要功能项目的抽查结果均符合要求；

（三）安全和使用功能的检测资料完整，工程质量控制资料完整；

（四）分部（子分部）、分项工程的质量验收均合格；

（五）室内地面、墙面已标识好暗埋各类管线的走向（附图）和室内空间尺寸测量的控制点、线；配电控制箱内电气回路已标识清晰；

（六）国家和省规定的其他条件。

第七条 在住宅工程竣工验收前，建设单位应当会同有关单位建立分户验收工作小组，实施分户验收工作。分户验收工作小组应包括下列人员：建设单位项目负责人和专业技术人员，监理单位总监理工程师和专业监理工程师，施工单位项目负责人、项目技术负责人、质量员，分包单位项目负责人、项目技术负责人等有关人员；已选定物业公司的，物业公司相关负责人应当参与分户验收工作。

第八条 分户验收程序与相关规定：

（一）分户验收程序：

1.施工单位向建设单位提出分户验收申请。

2.建设单位组织制定《住宅工程质量分户验收方案》。方案经建设单位项目负责人审核后实施。

3.分户验收前，建设单位应当将分户验收的时间通知监督机构。

4.实施现场分户验收。分户验收应当逐户、逐间、逐段进行，如实、详细填写验收记录。

5.验收发现工程观感质量和使用功能不符合工程质量技术标准、设计文件和工程合同的，建设单位应当书面责成施工单位整改，整改后应重新组织分户验收。

6.分户验收合格的，由建设、施工、监理等单位分别在《住宅工程质量分户验收记录》上按照规定签字、盖章确认，其中，项目经理、总监理工程师还应加盖个人执业注册章。整改后重新组织分户验收合格的，应附整改复查记录。

（二）分户验收相关要求

1.对于非全装修住宅工程，工程竣工验收前进行分户验收的，检验记录按照本办法附件1、附件3、附件5表格内容执行，相关测量点标识保留至工程竣工。

2.对于全装修住宅工程，在装饰装修施工前，应进行交接验收，检验记录按照本办法附件1、附件2表格内容执行。待全装修完成后，工程竣工验收前进行分户验收，检验记录按照本办法附件4、附件5表格内容执行。

3.分户验收的检查方法、检查数量应当符合江苏省《住宅工程质量分户验收规程》（DGJ32/J103）的要求。

4.分户验收时，应当按照本市住宅工程渗漏防控规定进行淋蓄水试验。

5.住宅工程竣工验收时，竣工验收组应当按照江苏省《住宅工程质量分户验收规程》（DGJ32/J103）的要求，对分户验收工作进行复核。

6.未组织分户验收或分户验收不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。

第九条分户验收应当形成下列资料：

（一）《住宅工程质量分户验收方案》;

（二）《室内净高、净开间尺寸抽测表》（附件1）;

（三）《全装修住宅工程质量交接验收记录（室内）》（附件2）;

（四）《住宅工程（非全装修）质量分户验收记录（室内）》（附件3）或《住宅工程（全装修）质量分户验收记录（室内）》（附件4）；

（五）《住宅工程质量分户验收记录（公共部位）》（附件5）；

（六）《住宅工程质量分户验收汇总表》(附件6)；

（七）分户验收过程中的整改通知和复查记录等。

以上分户验收资料应及时整理、组卷，并按档案管理规定妥善保管。

第十条 住宅工程竣工验收前，每个单位工程在明显部位应当安装责任标牌，具体要求按省住建厅《关于统一和规范新竣工工程设置永久性责任标牌的通知》（苏建质﹝2012﹞463号）执行。

第十一条 《住宅工程（非全装修）质量分户验收记录（室内）》（附件3）或《住宅工程（全装修）质量分户验收记录（室内）》（附件4）、《住宅工程质量维修承诺书》(附件11)应作为《住宅工程质量保证书》的附件，在房屋交付时一同交给住户，并按规定在入户显著位置（进户门后面）粘贴《住宅工程质量分户验收标识牌》（附件10）。

第十二条 在分户验收全部合格后、组织工程竣工验收一个月前，建设单位应当将《住宅工程质量分户验收汇总表》（附件6）、《住宅工程质量维修承诺书》（附件11）报送至监督机构。

第十三条 监督机构应当加强对分户验收工作的监督抽查，重点抽查分户验收人员配备是否符合要求、分户验收方案的执行情况、工程实体质量、分户验收记录是否存在异常、质量问题是否整改完毕等。监督机构还应当随机抽取房号和公共部位开展抽查工作，以检验建设单位分户验收工作质量。单位工程户数100户（含）以下的，抽查2户；单位工程户数每增加50户，相应增加抽查1户（不足50户以50户计算）。抽查过程中应当合理考虑所抽查房号的户型及楼层，其中顶层至少抽查1户。每个单位工程公共部位抽查不少于1个单元。监督抽查前应当通知建设单位提前做好抽查措施保障和功能性检验的准备工作。监督抽查后应填写相应的分户验收监督抽查记录（附件7或附件8、附件9），经抽查人员签字确认后归入工程监督档案。

监督抽查过程中发现所抽查内容存在不合格情形的，经项目整改后按双倍抽取数量再次抽查；再次抽查发现仍存在不合格情形的，责令建设单位按全数重新组织分户验收。

监督机构可采取购买服务或邀请专家等方式，加强分户验收监督抽查工作。

第十四条 市、区建设行政主管部门应当加强对各监督机构执法检查的监督管理，可视情形组织实施分户验收再抽查。再抽查情况纳入市对区的相应考核。

第十五条 各级建设主管部门及监督机构发现分户验收中存在弄虚作假、降低标准、偷工减料、未按图施工、将不合格工程按合格工程验收等违法违规行为的，对有关责任单位和责任人依法进行处理。

第十六条 本办法所称住宅是指普通住宅、公寓、别墅。

本办法所称住宅工程质量分户验收，是指建设单位组织施工、监理等单位，在住宅工程各检验批、分项、分部工程验收合格的基础上，住宅工程竣工验收前，依据国家、省、市有关规定、工程质量技术标准、设计文件和工程合同等，对每户住宅及相关公共部位的观感质量和使用功能等进行检查验收，并出具验收合格证明的活动。

本办法所称交接验收是指全装修住宅工程装修施工前，为明确各方责任，保证工程施工及质量的延续性，由建设单位组织施工、监理等单位对已完成的工程进行的质量验收和装修交接工作。

第十七条 本办法自2021年9月1日起施行。原《南京市住宅工程质量分户验收管理办法（试行）》（宁建工字〔2006〕51号文）和《南京市全装修住宅工程质量分户验收管理办法（试行）》（宁建工字〔2008〕106号文）同时废止。

附件：1.室内净高、净开间尺寸抽测表

2.全装修住宅工程质量交接验收记录（室内）

3.（非全装修）质量分户验收记录（室内）

4.住宅工程（全装修）质量分户验收记录（室内）

5.住宅工程质量分户验收记录（公共部位）

6.住宅工程质量分户验收汇总表

7.住宅工程（非全装修）质量分户验收监督抽查记录（室内）

8.住宅工程（全装修）质量分户验收监督抽查记录（室内）

9.住宅工程质量分户验收监督抽查记录（公共部位）

10.住宅工程质量分户验收标识

11. 住宅工程质量维修承诺书